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安泰科技:河冶科技股份有限公司股权收购项目

发布时间:2021-09-29 12:32

  安泰科技:河冶科技股份有限公司股权收购项目河冶科技股份有限公司股东全部权益价值资产评估说明

  目 录 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明......1 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明......2 说明三 评估对象与评估范围说明......3 一、评估对象与评估范围......4 二、实物资产的分布情况及特点......5 三、无形资产情况......7 四、账外资产情况......8 五、资产权属状况......8 说明四 资产核实总体情况说明......9 一、资产核实过程......10 二、影响资产核实的事项及处理方法......11 三、资产核实结论......11 说明五 评估技术说明......13 第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明......14 流动资产评估说明......15 长期股权投资评估说明......22 房屋建(构)筑物评估说明 ......29 固定资产-设备评估说明......40 在建工程-土建工程评估说明......62 在建工程-设备安装工程评估说明......64 无形资产-土地使用权评估说明......65 无形资产-其他无形资产评估说明......78 开发支出资产评估说明......89 递延所得税资产评估说明......90 其他非流动资产评估说明......91 负债评估说明......92 第二部分 收益法评估技术说明......97 收益法评估技术说明......98 说明六 评估结论与分析说明......124 一、评估结论......125 二、关于股东部分权益价值的说明......126 附件企业提供的《关于进行资产评估有关事项的说明》 说明一 关于《资产评估说明》使用范围的声明 关于《资产评估说明》使用范围的声明 本说明仅供国有资产监督管理机构(含所出资企业)、相关监督管理机构和管理部门使用。非为法律法规规定,说明的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人,也不得见诸公开媒体。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -1- 说明二 关于进行资产评估有关事项的说明 关于进行资产评估有关事项的说明 (本部分内容由委托方和被评估单位提供,见附件) 中京民信(北京)资产评估有限公司 -2- 说明三 评估对象与评估范围说明 评估对象与评估范围说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -3- 评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 委托评估的评估对象为河冶科技股份有限公司的股东全部权益价值,评估范围为河冶科技股份有限公司的全部资产和负债。 委托评估的资产类型包括货币资金、应收票据、应收账款、预付款项、其他应收款、存货、其他流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、开发支出、递延所得税资产、其他非流动资产,负债为短期借款、应付票据、应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款、专项应付款及其他非流动负债。其账面金额如下表: 金额单位:人民币元 资产 2016年9月30日 负债及所有者权益 2016年9月30日 流动资产: 流动负债: 货币资金 105,705,171.75 短期借款 250,000,000.00 交易性金融资产 交易性金融负债 应收票据 85,285,566.08 应付票据 57,100,000.00 应收账款 179,744,726.60 应付账款 124,505,701.40 预付款项 24,330,462.15 预收款项 25,086,115.55 应收利息 应付职工薪酬 5,938,961.10 应收股利 应交税费 2,086,393.76 其他应收款 3,823,175.67 应付利息 425,719.45 存货 273,548,943.08 应付股利 一年内到期的非流动资 其他应付款 产 4,399,949.52 其他流动资产 一年内到期的非流动负 3,524,874.14债 流动资产合计 675,731,133.04 其他流动负债 非流动资产: 流动负债合计 469,542,840.78 可供出售金融资产 非流动负债: 持有至到期投资 长期借款 长期应收款 应付债券 长期股权投资 121,925,149.99 长期应付款 投资性房地产 专项应付款 699,641.31 固定资产 602,070,556.98 预计负债 在建工程 3,509,419.85 递延所得税负债 中京民信(北京)资产评估有限公司 -4- 资产 2016年9月30日 负债及所有者权益 2016年9月30日 工程物资 其他非流动负债 3,093,750.00 固定资产清理 非流动负债合计 3,793,391.31 生产性生物资产 负债合计 473,336,232.09 油气资产 所有者权益: 无形资产 54,867,418.08 实收资本 291,530,000.00 开发支出 3,138,170.89 资本公积 496,650,638.52 长期待摊费用 盈余公积 58,412,443.39 递延所得税资产 3,949,548.14 未分配利润 146,919,191.54 其他非流动资产 1,425,322.14 非流动资产合计 790,885,586.07 所有者权益合计 993,512,273.45 资产总计 1,466,848,505.54 负债及所有者权益合计 1,466,848,505.54 列入评估范围的资产及负债业经中天运会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具中天运[2017]普字第00199号无保留意见审计报告。 二、实物资产的分布情况及特点 评估范围内的实物资产账面反映为存货、固定资产、在建工程。其中:存货包括原材料、委托加工物资、产成品、在产品、发出商品,原材料计146项,账面价值40,113,519.65元;委托加工物资计31项,账面价值21,331,644.39元;产成品计518 项,账面价值53,165,836.22元;在产品计961项,账面价值120,114,114.15元;发出商品计270项,账面价值38,823,828.67元;固定资产包括房屋建筑物、构筑物、管道沟槽、机器设备、车辆、电子设备,房屋建筑物计 123 项,账面原值 264,926,522.86元,账面净值202,647,043.08元,账面净额188,654,143.08元;构筑物计27项,账面原值39,659,879.08元,账面净值31,751,996.51元;管道及沟槽计15项,账面原值19,027,031.08元,账面净值 14,003,567.96 元;机器设备计671 项,账面原值 702,505,023.83元,账面净值365,785,581.07元;车辆计3辆,账面原值1,397,932.65元,账面净值748,883.35元;电子设备计505项,账面原值5,230,221.91元,账面净值1,126,385.01元;在建工程包括土建工程和设备安装工程。其中,土建工程计2项,账面价值544,200.00元,设备安装工程计7项,账面价值2,965,219.85元。 实物资产分布情况: 纳入评估范围的原材料主要为铁合金,金属锰、高钒铁等;委托加工物资包括盘条、锻制扁坏、圆形刀坏等;产成品主要包括轧制扁钢、扒皮锻圆、冷拉钢丝等;在产品主要为自制半成品,包括电极棒,电渣锭等;发出商品包括M2、HYM2等。存货存放于中京民信(北京)资产评估有限公司 -5- 原材料库、产成品库及各生产车间; 纳入评估范围的房屋建筑物包括厂房、办公楼等;构筑物包含循环水池、锻钢炉群基础、自备井等;管道沟槽主要包括环水管网、燃气管网、热力管网等;机器设备主要有井式退火炉K、环形加热炉、石灰保温炉等;车辆包括奥迪越野车WAUCFD8R、奥迪轿车FV7201BACBG A6L、别克商务车SGM6531UAAB GL8;电子设备主要为笔记本电脑、打印机、传真机等办公设备。固定资产分布于办公楼及生产车间。 纳入评估范围内的在建工程包括老厂区搬迁、新厂区建设的费用。 实物资产特点: 1、存货类实物资产 存货均可按原有用途正常使用和销售。 2、房屋建(构)筑物类实物资产 本次申报评估的房屋建筑物中有63项(详见明细表4-6-1-1#-63#)所在土地为租赁 的土地,其土地使用权人为河北省金科冶金研究院有限责任公司,租赁期限为2016年5 月1日至2016年12月31日,对此被评估单位出具了相关说明:在土地租赁合同到期 后,被评估单位不再续租该土地,其上的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽皆归土地使用权人河北省金科冶金研究院有限责任公司所有。 除上述房屋建(构)筑物外,房屋建(构)筑物维护保养较好,可以正常使用。 3、设备类实物资产 经现场清查核实,截止到评估基准日2016年9月30日,纳入本次评估范围的机器 设备18项因工艺落后待报废。具体明细见下表: 序号 设备名称 规格型号 计量 数量 启用日期 账面价值 单位 原值 净值 25 双面磨片机 J5850 台 1 2002-01-30 23,050.00 691.50 26 双面磨片机 J5850 台 1 2002-01-30 23,050.00 691.50 27 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 28 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 29 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 30 切片机 NBJ 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 31 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 32 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 33 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 34 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,838.00 325.14 35 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 36 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 37 切片机 NBJ560 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 38 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 中京民信(北京)资产评估有限公司 -6- 序号 设备名称 规格型号 计量 数量 启用日期 账面价值 单位 原值 净值 39 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 40 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 41 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,838.00 325.14 42 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 除上述待报废资产外,机器设备、车辆和电子设备等固定资产,维护保养较好,可以正常使用。 4、在建工程 在建工程形象进度和付款进度均一致,无不合理支出。 三、无形资产情况 纳入本次评估范围的无形资产为土地使用权和其他无形资产。 1、土地使用权 土地使用权为河冶科技股份有限公司的2宗工业用地,账面原值49,768,684.87元, 账面净值42,776,197.59元。 委估宗地一坐落于石家庄经济技术开发区丰产路东段路南,土地使用权证编号为藁国用(2009)第094,用地面积42568.0平方米,为河冶科技股份有限公司的生产用地,土地取得方式为出让,土地性质为国有,土地用途为工业,出让截止年限2059年6月2日。 委估宗地二坐落于石家庄经济技术开发区丰产路东段路南,土地使用权证编号为藁国用(2008)第127号,用地面积114073.91平方米,为河冶科技股份有限公司的生产用地,土地取得方式为出让,土地性质为国有,土地用途为工业,出让截止年限 2058年7月25日。 2、其他无形资产 其他无形资产包括专利权和企业外购的办公软件。 (1)专利 金额单位:人民币元 序 无形资产名称和内 法定/预 专利 专利号/注册号 权利类型 号 容 取得日期 计使用 类型 年限 1 高硬度高耐磨粉末 2012/11/1 20 发明 所有权 冶金 专利 ZL5.3 2 大截面刀具用高速 2012/10/1 10 发明 所有权 钢 专利 ZL5.9 中京民信(北京)资产评估有限公司 -7- 序 无形资产名称和内 法定/预 专利 专利号/注册号 权利类型 号 容 取得日期 计使用 类型 年限 3 粉末冶金高速钢的 2013/6/1 10 发明 所有权 制备 专利 ZL5.9 4 无水组合式电渣重 2013/9/1 10 发明 所有权 熔底 专利 ZL6.3 (2)办公软件 金额单位:人民币元 序号 无形资产名称和内容 取得日期 法定/预计使用年 限 1 检化验管理系统一期 2012/11/1 10 2 财务业务一体化 2015/12/31 10 四、账外资产情况 列入评估范围的资产和负债都有账面记录。 五、资产权属状况 (一)实物资产权属状况 评估人员对评估范围内的固定资产的产权进行了调查,并核对了企业提供的车辆行驶证、设备购置合同及发票等产权资料。截止评估基准日,河冶科技股份有限公司纳入评估范围内的房屋建(构)筑物均未取得房屋所有权证。 (二)无形资产权属状况 评估人员对评估范围内的无形资产进行了调查,并核对了土地使用证、发明专利证书、软件购买合同发票等,无形资产权属清晰。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -8- 说明四 资产核实总体情况说明 资产核实总体情况说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -9- 资产核实总体情况说明 评估人员指导被评估单位财务和资产管理人员按照规范要求填写《资产及负债评估明细表》,对固定资产产权归属证明文件及反映其他无形资产相关情况的资料进行收集;并在被评估单位相关管理部门和相关人员的协助和配合下,于二○一六年十月二十一日至十一月四日对评估范围内资产及负债进行了核实。 一、资产核实过程 (一)实物类资产 企业的实物类资产为存货、房屋建筑物、构筑物、管道及沟槽、机器设备、电子设备、车辆及在建工程等。首先进行账(财务账)、表(评估明细表)核对;然后对照《资产评估明细表》,按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时,对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。 1、存货 对存货,按照重要存货全查、一般存货抽查的原则对各类存货进行现场核查,核实各类存货的数量、金额,查看各类存货的现状,了解是否存在残、次、冷、背等情况。 2、房屋建筑物、构筑物、管道沟槽 对房屋建(构)筑物及管道沟槽,核实座落位置、建成年月及建筑结构、建筑面积,了解是否存在权属纠纷。 3、机器设备、电子设备 机器设备主要为生产设备,主要包括剥皮机生产线、精锻机、粗轧机、中频炉等;电子设备包括电脑、空调、打印机等办公用设备。对机器设备、电子设备,现场清点核对数量,查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量;对设备的过往使用情况和目前状态进行调查和查看,确定有无报废情况及报废设备的名称、数量;抽查设备的规格型号、生产厂家、启用日期等,以判断明细表上所填相关内容的正确与否;抽查设备购置发票或相关记账凭证,核实设备的权属。 4、车辆 对车辆,逐一核对《车辆行驶证》,查询年检资料,向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。 5、在建工程 中京民信(北京)资产评估有限公司 -10- 对在建工程,了解获批情况及工程概况、核算方法;查看工程现场,掌握工程形象进度;根据有关概预算资料,结合工程形象进度,对工程款应支付额与实际支付额进行详细比对;在应支付额与实际支付额存在较大差异时,调查分析造成差异的原因。 (二)非实物类资产 非实物类资产包括:货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款、其他流动资产等流动资产,长期股权投资、无形资产、开发支出、递延所得税资产、其他非流动资产等其他资产。 对非实物类流动资产与其他非流动资产,主要通过查阅企业财务总账、各科目明细账、会计凭证、银行对账单、余额调节表、相关业务合同以及发放询证函、访谈企业财务、业务人员等方式进行核实; 对长期股权投资,主要通过查阅投资协议、被投资单位章程、验资报告、营业执照、财务记录等,核实投资发生的时间、原始发生额及持股比例等; 对土地使用权,查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料,了解土地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况; 对其他无形资产,查阅发明专利证书、专利说明书等,重点了解发明专利证书的性质、特点、形成过程、使用范围、权属状况、法律保护及私密性保护情况、先进性及对应产品的市场竞争、生产销售情况、对企业价值的贡献程度、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等,以核实其的存在性。 (三)账外资产 纳入评估范围得资产及负债账面均有记录. (四)负债 负债包括流动负债及非流动负债。对负债款项,了解主要款项的发生时间、业务内容、形成过程,了解分析是否存在无需偿付或者无需完全偿付的款项;对计提款项,了解主要款项的计提依据、标准,查阅相关合同、纳税申报资料等,了解分析是否存在无需计提或者计提不合理的款项;以核实各负债款项、计提款项的实际金额。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产核实未受到限制,也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。 三、资产核实结论 1)经现场清查核实,本次申报评估的房屋建筑物中有 63项(详见明细表 中京民信(北京)资产评估有限公司 -11- 4-6-1-1#-63#)所在土地为租赁的土地,其土地租赁权人为河北省金科冶金研究院有限责任公司,租赁期限为2016年5月1日至2016年12月31日,对此被评估单位出具了相关说明:在土地租赁合同到期后,被评估单位不再续租该土地,其上的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽受环保等原因影响评估为0。 2)截止到评估基准日2016年9月30日,纳入本次评估范围的机器设备18项因工 艺落后待报废。具体明细见下表: 序号 设备名称 规格型号 计量 数量 启用日期 账面价值 单位 原值 净值 25 双面磨片机 J5850 台 1 2002-01-30 23,050.00 691.50 26 双面磨片机 J5850 台 1 2002-01-30 23,050.00 691.50 27 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 28 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 29 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 30 切片机 NBJ 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 31 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 32 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 33 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 34 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,838.00 325.14 35 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 36 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 37 切片机 NBJ560 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 38 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 39 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 40 切片机 NBJ4050 台 1 1999-10-30 8,555.50 256.67 41 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,838.00 325.14 42 切片机 NBJ5060 台 1 1999-10-30 10,249.00 307.47 除上述事项外,评估人员认为评估范围内资产与负债的账表、表实相符;存货及固定资产能正常销售、使用;固定资产的产权清晰、无形资产的产权清晰。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -12- 说明五 评估技术说明 评估技术说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -13- 第一部分 (成本法)资产基础法评估技术说明 中京民信(北京)资产评估有限公司 -14- 流动资产评估说明 一、评估范围 本次流动资产评估范围为河冶科技股份有限公司于评估基准日2016年9月30日的 流动资产。流动资产具体包括:货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产。 上述资产在评估基准日账面值如下所示: 金额单位:人民币元 序号 科目名称 账面价值 1 货币资金 105,705,171.75 2 应收票据 85,285,566.08 3 应收账款 179,744,726.60 4 预付账款 24,330,462.15 5 其他应收款 3,823,175.67 6 存货 273,548,943.08 7 其他流动资产 3,524,874.14 流动资产合计 675,962,919.47 二、评估过程 评估过程主要划分为以下三个阶段: 第一阶段:准备阶段 对确定评估范围内流动资产的构成情况进行初步了解,提交评估准备资料清单和资产评估明细表示范格式,指导企业填写流动资产评估明细表。 第二阶段:现场勘察核实阶段 1、核对账目:根据企业提供的流动资产评估明细表资料,首先对财务总账、明细账、台账和资产评估明细表进行互相核对使之相符,然后和仓库台账进行相互核对。对名称或数量不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正,由企业重新填报。作到账表相符。 2、现场清查盘点:评估人员在企业供应部门、财务处有关人员的配合下,对企业申报的各项实物流动资产进行了现场盘点,并收集评估基准日至盘点日的出入库单。现金为全额盘点,存货的抽查比例在总金额的60%以上,数量在40%以上,同时填写了“现金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。 第三阶段:评定估算阶段 1、将核实后的流动资产评估明细表,录入计算机; 中京民信(北京)资产评估有限公司 -15- 2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估,确定其在评估基准日的公允价值,编制相应评估汇总表; 3、提交流动资产的评估技术说明。 三、评估分析 各项流动资产评估说明如下: (一)货币资金 货币资金为现金、银行存款、其他货币资金,账面值为105,705,171.75元。其中现 金52,533.66元,银行存款88,322,638.09元,其他货币资金17,330,000.00元。 1、现金 现金为人民币,存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金,评估采取盘点推算方法计算,由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入,减基准日至盘点日现金支出,推算出盘点日现金余额,与实盘现金核对,并同现金日记账和总账现金账户余额核对的方法确认评估值。现金评估值为52,533.66元。 2、银行存款 公司本部银行存款分别存放在河北银行中山东路支行、中国银行石家庄市裕东支行、中国民生银行石家庄槐南路支行等账户,账面值合计为88,322,638.09元,为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对的办法,如有未达账项则编制银行存款余额调节表。 经逐户核对银行对账单2016年9月30日余额,对于有未达账项的账户,按双向调 节法编制了银行存款余额调节表,平衡相符。评估人员对有未达账项者经过逐户分析了解每笔未达账项形成原因,未发现影响净资产的事宜。故银行存款以核实后的账面值88,322,638.09元作为评估值。 3、其他货币资金 评估范围内的其他货币资金账面价值为17,330,000.00元,为银行承兑汇票保证金。 评估人员对该项业务进行了分析,未发现影响净资产事宜。故其他货币资金以核实后的账面值17,330,000.00元作为评估值。 货币资金评估值为105,705,171.75元。 (二)应收票据 列入本次评估范围内的应收票据账面原值85,285,566.08元,共计429项,为业务往 来单位常熟运达河冶物资有限公司、金华市河冶物资有限公司等公司出具的银行承兑汇中京民信(北京)资产评估有限公司 -16- 票,出票日2015年11月24日至2016年9月30日,到期日2016年6月21日至2017 年8月17日。 评估人员对每项经济内容、发生日期、可收回情况进行了核实,经核实无误,按核实后的账面值确定评估值。 应收票据评估值为85,285,566.08元。 (三)应收账款 河冶科技股份有限公司应收账款是因销售产品而形成的债权,账面价值为 206,650,413.85元,计提坏账准备26,905,687.25元,应收账款账面净额179,744,726.60 元,全部为销售货款,共247项。其中1年以内120项,账面价值182,825,281.25元, 占总金额的97.89%;1-2年9项,账面价值8,926,411.09元,占总金额的0.18%;2-3年 9项,账面价值6,133,346.95元,占总金额的1.92%;3-4年5项,账面价值4,888,258.72 元,占总金额的2.37%。4-5年的2项,账面价值645.40元,占总金额的0.0003%;5 年以上102项,账面价值3,876,470.44占总金额的1.88%。 以企业提供的清查明细表为基础,核实账面数,核对原始凭证,具体了解往来款项的发生时间、款项回收情况、欠款人资金、信用状况,判定其可能回收的数额,因账龄时间较短,且与被评估企业有长期往来关系,我们判断其不存在无法回收的可能性。以核实后的账面值确认为评估值。 根据评估人员对债务单位的分析了解、账龄分析、并结合专业判断等综合确定,关联单位之间往来不考虑坏账(有确凿证据证明已形成事实损失的除外),按照有关评估规范,将计提的坏账准备评估为零。确认风险损失金额为26,905,687.25元。 经以上评估工作,应收账款评估值为179,744,726.60元。 (四)预付账款 评估范围内的预付账款是河冶科技股份有限公司预先支付的材料款及委托加工费用,账面价值为24,330,462.15元,共37项,其中1年以内26项,账面价值23,455,924.97元,占总金额的96.41%;2-3年1项,账面价值25,000.00元,占总金额的0.10%;3-4年1项,账面价值436,134.83元,占总金额1.79%;4-5年2项,账面价值为134,054.55元,占总金额的0.55%;5年以上6项,账面价值为278,738.80元,占总金额1.15%。评估人员按照资产评估相关规范的要求,具体分析了预付账款形成的原因,根据所能回收的相应的资产或权利的价值确定评估值。 经以上评估程序,预付账款评估值为24,330,462.15元。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -17- (五)其他应收款 评估范围内的其他应收款为河冶科技股份有限公司的应收备用金及代理费用及运费等,账面价值4,623,716.95元,坏账准备800,541.28元,其它应收账款净额3,823,175.67元。其他应收款共计38项,其中,1年以内的21项,账面价值为4,093,551.99元,占总金额的88.53%;1-2年的4项,账面价值为259,096.13元,占总金额的5.60%;5年以上的12项,账面价值为206,961.41元,占总金额的4.48%。 根据河冶科技股份有限公司提供的资产评估申报明细表,评估人员核实了河冶科技股份有限公司账面数值并对款项的发生时间、性质、收回的可能性等进行了调查。 评估值的认定采用个别认定和账龄分析结合的方式(具体原则同应收账款评估个别认定和账龄分析原则),按照有关评估规范确认评估风险损失为800,541.28元。 经以上评估工作,其他应收款评估值为3,823,175.67元。 (六)存货 本次评估范围内的存货是由原材料、委托加工物资、产成品、在产品、发出商品构成,存货汇总如下表: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 原材料 40,113,519.65 委托加工物资 21,331,644.39 产成品(库存商品) 53,165,836.22 在产品(自制半成品) 120,114,114.15 发出商品 38,823,828.67 存货合计 273,548,943.08 企业存货管理井然有序,内部控制制度严谨。评估人员会同企业财务、库管人员对仓库的原材料、库存商品进行了必要的账务抽查及实物盘点验证工作。盘点价值占总价值的60%以上,数量在40%以上,盘点结果无差错,账实一致。 1、原材料 原材料账面价值为40,113,519.65元。存放在原材料、辅料备件库及外购钢坯库中。 经清查,企业材料库存属实。评估人员在核实数量的基础上,对于正常周转使用原材料,由于购置时间距基准日较近,其账面价值基本反映了原材料的价值,以核实后账面价值确定评估价值。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -18- 原材料评估值为40,113,519.65元。 2、委托加工物资 委托加工物资账面值为21,331,644.39元。本次评估,以核实检查委托方与受托加工 方的委托加工协议书,材料的发出收回情况,确认账面成本的真实性,以核实后的账面价值确认评估值。 委托加工材料评估值为21,331,644.39元。 3、产成品(库存商品) 产成品账面值为53,165,836.22元,产成品实际库存518项。存放在公司专用料库及 钢材库,主要为扒皮锻圆、剥皮轧圆、锻圆、抛丸盘条、热轧盘条等产品。其现有库存商品为正常销售产品 对于正常销售产品,评估人员对基准日企业库存商品以评估基准日产成品的实际库存数量,乘以其在评估基准日的不含税销售单价格,减去全部税金、销售费用和适当净利润计算得出评估值,评估公式为: 产成品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率) 综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当净利润/销售收入 对于销售正常的产成品,扣除的适当净利润按50%确定。 例:产成品——锻制拉刀毛坯(明细表第104项) 经核实该类产成品为锻制拉刀毛坯,型号为HYW18,实际库存1.6585吨,根据评 估人员对企业销售情况调查,该产品为正常销售产品,市场不含税销售单价为65,836.01 元/对,销售费用和销售税金及所得税等综合扣除率合计为2.75%。 金额单位:人民币元 序号 项目 计算依据 金额(元) 1 销售收入 取自2016年9月30日报表数 492,074,650.04 2 销售费用 取自2016年9月30日报表数 9,901,508.77 3 税金及附加 取自2016年9月30日报表数 3,387,118.64 4 所得税 取自2016年9月30日报表数 234,905.52 5 综合扣除率 6=2/1+3/1+4/1 2.75% 则:产成品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率) =1.6585×65,836.01×(1-2.75%) =106,186.32(元) 中京民信(北京)资产评估有限公司 -19- 经评估,产成品评估值为55,782,853.50元,评估增值2,617,017.28,增值率为4.92%。 4、在产品 在产品账面值120,114,114.15元,采用实际成本核算,系企业项目生产的材料及各 项费用等。 根据调查,该公司产品生产工序多,生产过中发生的损耗也无法测定,因此难以确定其完工比率,故对在产品,以核实企业在产品的核算方法,如有不合理费用则扣除不合理费用的方法评估;评估人员通过了解企业的成本核算的程序和方法,认为企业成本核算真实合理,账面价值基本反映了该部分价值,以核实后账面值确认为评估值。 在产品评估值为120,114,114.15元。 5、发出商品 发出商品账面值为38,823,828.67元,共计270项。主要为HYM2、M2、HYM2E 等。现有的发出商品已正常发出登记入账,评估人员对基准日企业发出商品以评估基准日发出商品的实际库存数量,乘以其在评估基准日的不含税销售单价,减去全部税金计算得出评估值,评估公式为: 产成品评估值=数量×不含税销售单价×(1-综合扣除率) 综合扣除率=税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入。 各项费率计算表如下: 金额单位:人民币元 序号 项目 计算依据 金额(元) 1 销售收入 取自2016年9月30日报表数 492,074,650.04 2 税金及附加 取自2016年9月30日报表数 3,387,118.64 3 所得税 取自2016年9月30日报表数 234,905.52 4 综合扣除率 6=2/1+3/1 0.74% 例:发出商品——HYM2 (明细表第24项) 经核实该发出商品为HYM2,发出数量为6.5610吨,对方单位为浙江欣兴工具有 限公司。根据评估人员对企业销售情况调查,该产品为正常发出商品,不含税销售单价为29,923.03元,税金及所得税等综合扣除率合计为0.74%。 则:发出商品评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率) =6.5610×29,923.03×(1-0.74%) =194,879.87(元) 中京民信(北京)资产评估有限公司 -20- 经评估,发出商品评估值为41,433,394.89元,评估增值2,609,566.22元,增值6.72%。 5、存货评估结果 存货评估结果汇总见下表: 单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 原材料 40,113,519.65 40,113,519.65 - - 委托加工物资 21,331,644.39 21,331,644.39 - - 产成品(库存商品) 53,165,836.22 55,782,853.50 2,617,017.28 4.92 在产品(自制半成品) 120,114,114.15 120,114,114.15 - - 发出商品 38,823,828.67 41,433,394.89 2,609,566.22 6.72 合计 273,548,943.08 278,775,526.58 5,226,583.50 1.91 增减值原因:产成品及发出商品评估值中包含部分利润,导致存货评估结果的增值。 (七)其他流动资产 评估基准日其他流动资产账面价值3,524,874.14元,核算内容为预缴税费及待抵扣 进项税。 根据被评估单位提供的资产评估申报明细表,评估人员对企业账面数值进行了核实,并对会计资料及相关资料进行了审核,以核实后的账面值确定评估值。 其他流动资产评估值为3,524,874.14元。 四、流动资产评估结果 河冶科技股份有限公司流动资产评估值为681,189,502.97元。具体结果见下表: 金额单位:人民币元 序号 科目名称 账面价值 评估价值 增减值 增值率% 1 货币资金 105,705,171.75 105,705,171.75 - - 2 应收票据 85,285,566.08 85,285,566.08 - - 3 应收账款 179,744,726.60 179,744,726.60 - - 4 预付账款 24,330,462.15 24,330,462.15 - - 5 其他应收款 3,823,175.67 3,823,175.67 - - 6 存货 273,548,943.08 278,775,526.58 5,226,583.50 1.91 7 其他流动资产 3,524,874.14 3,524,874.14 - - 流动资产合计 675,962,919.47 681,189,502.97 5,226,583.50 0.77 流动资产评估增值5,226,583.50元,增值率0.77%。主要原因为产成品及发出商品 评估值中包含部分利润,致使流动资产评估增值。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -21- 长期股权投资评估说明 一、评估范围 河冶科技股份有限公司本次评估的长期股权投资账面价值121,925,149.99元,包括 2家被投资公司,全部为控股子公司。各被投资单位评估基准日名称、持股比例、账面 价值明细见下表: 金额单位:人民币元 序 协议 持股 号 被投资单位名称 投资日期 投资 比 投资成本 账面价值 期限 例% 1河冶埃赫曼合金材料(天 2012/4/23 长期 51 72,287,100.00 72,287,100.00 津)有限公司 2 河冶住商工模具有限公司 2005/9/5 长期 55 49,638,049.99 49,638,049.99 合计 121,925,149.99 121,925,149.99 二、长期股权投资概况 (一)河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司概况 名称:河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司 住所:天津开发区西区(泰盛路以西、中南二街以北) 法定代表人:米永旺 注册资本:18,367,347美元 公司类型:有限责任公司(中外合资) 经营范围:开发、生产、加工、销售有色金属复合合金材料、新型合金材料及相关制品;并提供相关服务;从事同类产品的进出口业务(不含进口产品国内分销业务)。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) 成立日期:2006年9月6日 营业期限:2006年09年06日至2056年09月05日 1、截止评估基准日,河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司股东及持股情况如下:货币单位:美元 股东名称 出资数额 出资方式 占注册资本的比例 河冶科技股份有限公司 9,367,347.00 货币 51% ErasteelS.A.S. 9,000,000.00 货币 49% 合计 18,376,347.00 100% 2、历史沿革 中京民信(北京)资产评估有限公司 -22- 河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司(原称为埃赫曼合金材料(天津)有限公司)位于天津开发区西区(泰盛路以西、中南二街以北),2006年9月5日经天津经济技术开发区管理委员会津开批(2006)516号批复,并经天津市人民政府批准,取得中华人民共和国外商投资企业商外资津外商字【2006】02130号批准证书;为ErasteelS.A.S发起设立的外国法人独资公司,法定代表人为VictorPolard,注册资本为捌佰万美元。2006年9月6日,取得天津市工商行政管理局核发号企业法人营业执照。 2011年12月21日,河冶科技股份有限公司与Erasteel S.A.S签订设立河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司的《战略合作协议》,2011年12月21日签订《增加注册资本协议》和《河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司合资经营合同》,合同约定双方同意新增注册资本9,367,347.00美元由河冶认购,公司的股东为河冶科技股份有限公司和ERASTEEL公司,ErasteelS.A.S认缴注册资本共9,000,000.00美元,持49%股份;河冶科技认缴共9,367,347.00美元,持51%股份。河冶科技是研发和生产相结合的专业化高速工具钢生产企业,中国特钢行业高速工具钢专业组组长单位,石家庄市工业50强企业,与先进钢铁材料技术国家工程研究中心合作成立河冶工模具钢研究中心。ERASTEEL是世界上最大的高速钢生产商,在法国、英国、瑞典和美国都有工厂。 2012年3月16日,河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司获得由天津经济技术开 发区管理委员会津开批(2012)113号 《关于统一埃赫曼合金材料(天津)有限公司 增资、名称变更的批复》,2012年3月19日获得天津市人民政府下发的外商投资企业 批准证书。2012年5月7日获得天津市滨海新区工商行政管理局更新颁发的企业法人营 业执照(号)。 3、三年一期的资产、负债及经营状况 资产负债表 单位:人民币元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年9月30日 流动资产合计 37,249,369.50 52,148,266.00 47,847,345.24 41,628,456.01 非流动资产: 固定资产 88,870,729.05 90,513,662.18 79,140,077.33 70,814,375.53 在建工程 11,482,618.61 - - 无形资产 1,133,141.49 1,031,903.76 938,692.20 868,783.53 长期待摊费用 - - - 递延所得税资产 49,522.87 91,168.65 126,720.33 164,402.40 中京民信(北京)资产评估有限公司 -23- 其他非流动资产 非流动资产合计 101,536,012.02 91,636,734.59 80,205,489.86 71,847,561.46 资产总计 138,785,381.52 143,785,000.59 128,052,835.10 113,476,017.47 流动负债: 5,429,400.44 9,612,823.17 3,518,261.14 2,748,285.52 非流动负债: - - - - 负债合计 5,429,400.44 9,612,823.17 3,518,261.14 2,748,285.52 所有者权益(或股东 权益): 实收资本(或股本) 126,840,178.90 126,840,178.90 126,840,178.90 126,840,178.90 资本公积 13,300,915.94 13,300,915.94 13,300,915.94 13,300,915.94 减:库存股 专项储备 - - 盈余公积 2,106,685.81 2,106,685.81 2,106,685.81 2,106,685.81 未分配利润 -8,891,799.57 -8,075,603.23 -17,713,206.69 -31,520,048.70 所有者权益(或股东 133,355,981.08 134,172,177.42 124,534,573.96 110,727,731.95 权益)合计 利润表 单位:元 项目 2013年 2014年 2015年 2016年1-9月 一、营业收入 39,405,637.85 61,504,318.86 26,027,572.94 11,410,870.75 其中:主营业务收入 39,405,637.85 61,504,318.86 26,027,572.94 11,410,870.75 其他业务收入 - - - - 减:营业成本 43,920,700.41 59,977,584.98 36,025,367.30 25,254,924.07 其中:主营业务成本 35,768,661.53 53,678,184.65 30,422,608.62 21,842,970.76 其他业务成本 - - - 营业税金及附加 846,297.76 572,693.46 302,034.65 152,226.71 销售费用 - - - 管理费用 7,927,026.57 6,192,630.99 5,644,382.00 3,180,333.79 财务费用 -818,776.92 -632,507.23 -244,517.16 -71,335.48 资产减值损失 197,491.47 166,583.11 -99,140.81 150,728.29 加:公允价值变动收益 - - - - (损失以“-”号填列) 投资收益(损失以“-”号 - - - - 填列) 二、营业利润 -4,515,062.56 1,526,733.88 -9,997,794.36 -13,844,053.32 加:营业外收入 - - - - 减:营业外支出 28,760.77 353,765.10 11,219.85 470.76 三、利润总额(亏损总额 -4,543,823.33 1,172,968.78 -10,009,014.21 -13,844,524.08 以“-”号填列) 减:所得税费用 -49,522.87 356,772.44 -371,410.75 -37,682.07 四、净利润 -4,494,300.46 816,196.34 -9,637,603.46 -13,806,842.01 河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司2013年的资产负债及经营状况业经天职国 中京民信(北京)资产评估有限公司 -24- 际会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具了天职业字[2014]6289号无保留意见审计 报告;2014年、2015年、2016年1-9月的资产负债及经营状况业经中天运会计师事务 所(特殊普通合伙)审计并分别出具了中天运[2015]审字第90349号无保留意见审计报 告、中天运[2016]审字第90166号无保留意见审计报告和中天运[2017]普字第00201号 无保留意见审计报告。 (二)河冶住商工模具有限公司概况 名称:河冶住商工模具有限公司 类型:有限责任公司(中外合资) 住所:河北省石家庄市高新技术产业开发区湘江道320号 法定代表人:米永旺 注册资本:1110.0000万美元 成立日期:2015年01月31日 营业期限:2015年01月31日至2035年01月31日 经营范围:研制、开发、生产合金工具、模具、磁性材料,销售本公司自产产品。 (依法须经批准的项目,经相关部门批准后方可开展经营活动) 1、截止评估基准日,河冶住商工模具有限公司股权结构如下: 序号 投资者名称 截止2016年09月30日 比例(%) 金额单位(美元万元) 1 河冶科技股份有限公司 50.50 560.00 2 住友商事(中国)有限公司 45.00 500.00 3 香港瀚昌有限公司 4.50 50.00 4 合计 100 1110.00 2、历史沿革 河冶住商工模具有限公司成立于2007年。注册资金为200万美元,河冶科技股份 有限公司出资150万元,占注册资金的75%。香港瀚昌有限公司出资50万,占注册资 金的25%。 2005年9月5日新增注册资金910美元,增资后注册资金为1110万美元,增资完 成后,河冶科技股份有限公司总出资560万美元,占注册资金的50.5%,住友商事(中 国)有限公司出资500万美元,占注册资金的45%,香港瀚昌有限公司出资50万美元, 占注册资金的4.5%。 3、近三年的资产、负债及经营状况 中京民信(北京)资产评估有限公司 -25- (1)被评估单位近几年财务状况如下表所示: 单位:人民币元 项目 2013年12月31日 2014年12月31日 2015年12月31日 2016年9月30日 流动资产 70,806,656.98 68,581,735.84 75,171,884.86 82,296,311.14 非流动资产 68,886,825.00 65,933,026.62 62,558,285.41 59,079,794.94 其中:长期股权投资 - - - 投资性房地产 - - - 固定资产 54,136,452.72 51,069,638.18 47,874,197.11 44,642,926.25 在建工程 775,680.48 567,266.61 313,917.98 380,604.34 油气资产 - - - 无形资产 12,799,962.54 13,446,477.21 13,579,149.18 13,544,742.04 开发支出 878,378.31 467,266.76 400,749.50 其他非流动资产 296,350.95 资产总计 139,693,481.08 134,514,762.46 137,730,170.27 141,376,106.08 流动负债 7,257,475.12 7,469,521.21 7,629,202.66 8,919,456.13 非流动负债 93,539.20 20,254.58 20,254.58 - 负债总计 7,351,014.32 7,489,775.79 7,649,457.24 8,919,456.13 净资产 132,342,466.76 127,024,986.67 130,080,713.03 132,456,649.95 (2)被评估单位近几年经营状况如下表所示: 单位:人民币元 项目 2013年 2014年 2015年 2016年1-9月 一、营业收入 96,657,694.04 100,664,506.45 85,945,005.11 63,900,325.24 减:营业成本 80,336,167.25 81,074,804.29 70,580,046.77 48,661,099.19 主营业务税金及附加 352,689.91 117,867.04 746,154.68 938,401.34 营业费用 3,942,715.31 4,609,446.02 3,406,029.55 2,624,630.13 管理费用 7,518,576.24 8,421,590.88 7,711,526.30 6,551,349.44 财务费用 597,677.81 41,798.10 -868,535.89 -468,662.26 减:资产减值损失 297,171.28 344,107.62 31,575.17 485,002.67 加:公允价值变动净收益 - - - 投资收益 - - - 其他 - - - 二、营业利润 3,612,696.18 6,054,880.50 4,338,208.53 5,108,504.73 加:营业外收入 - 25,185.75 122,437.21 104,955.52 减:营业外支出 4,860.82 29,803.43 477.86 30,710.38 三、利润总额 3607835.36 6,050,262.82 4,460,167.88 5,182,749.87 减:所得税费用 914,943.26 1,367,742.91 1,404,441.52 1,340,064.30 四、净利润 2,692,892.10 4,682,519.91 3,055,726.36 3,842,685.57 河冶住商工模具有限公司2013年的资产负债及经营状况业经天职国际会计师事务 中京民信(北京)资产评估有限公司 -26- 所(特殊普通合伙)审计并出具了天职业字[2014]7292 号无保留意见审计报告;2014 年、2015年、2016年1-9月的资产负债及经营状况业经中天运会计师事务所(特殊普 通合伙)审计,并分别出具了中天运[2015]审字第90427号无保留意见审计报告、中天 运[2016]审字第90165号无保留意见审计报告、中天运[2017]普字第00200号无保留意 见审计报告。 三、评估方法及过程 评估人员对长期股权投资的形成原因、账面值和实际状况等进行了取证核实,并查阅了投资协议、章程和有关会计记录等,以确定长期股权投资的真实性和准确性。由于全部为控股子公司,首先对被投资单位进行整体资产评估,评估采用成本法(资产基础法)和收益法,然后在分析两种方法结果得出评估结论。投资比例乘以评估结论得到长期股权投资评估值。 长期股权投资评估值=被投资单位股东全部权益评估值×持股比例 具体明细如下表: 采用整体评估的长期股权投资明细表 金额单位:人民币元 序号 被投资单位名称 投资比例% 账面价值 评估价值 1 河冶埃赫曼合金材料(天津)有 51% 72,287,100.00 59,472,908.05 限公司 2 河冶住商工模具有限公司 55% 49,638,049.99 85,669,620.27 小计 121,925,149.99 145,142,528.32 四、评估结果与增减值原因分析 河冶科技股份有限公司长期股权投资评估值为145,142,528.32元,具体结果见下表: 金额单位:人民币元 投 序 被投资单位名称 投资日期资 账面价值 评估价值 增减值 增值 号 比 率% 例% 1 河冶埃赫曼合金材料(天 2012/4/23 51% 72,287,100.00 59,472,908.05 -12,814,191.95 -17.73 津)有限公司 2 河冶住商工模具有限公 2005/9/5 55% 49,638,049.99 85,669,620.27 36,031,570.28 72.59 司 合计 121,925,149.99 145,142,528.32 23,217,378.33 19.04 注:河冶住商工模具有限公司整体资产评估情况详见本说明所子公司整体资产评估技术说明;河冶埃赫曼合金材料(天津)有限公司整体资产评估情况详见【京信评报字(2017)第213号】。五、增减值原因分析 中京民信(北京)资产评估有限公司 -27- 河冶科技股份有限公司长期股权投资评估价值与账面值比较,增值23,217,378.33 元,增值率为19.04%。 增值的主要原因为: 长期股权投资账面只反映了投资成本,而评估结果为股东全部权益价值乘以投资比例得出的。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -28- 房屋建(构)筑物评估说明 一、评估范围 本次评估范围为河冶科技股份有限公司所属房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽等固定资产共165项,账面原值323,613,451.02元,账面净值248,402,607.55元,账面净额188,654,143.08元。具体情况详见下表。 单位:人民币元 科目名称 项数 账面原值 账面净值 房屋建(构)筑物类合计 165 323,613,451.02 248,402,607.55 固定资产-房屋建筑物 123 264,926,522.86 202,647,043.08 固定资产-构筑物及其他附属设施 27 39,659,897.08 31,751,996.51 固定资产-管道和沟槽 15 19,027,031.08 14,003,567.96 二、核实情况 (一)基本情况 本次由被评估单位河冶科技股份有限公司申报评估的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽等固定资产共165项中,房屋建筑物有123项,占申报账面净值总量的81.6%,构筑物及其他辅助设施有27项,占申报账面净值总量的12.8%,管道和沟槽有15项,占申报账面净值总量的5.6%。 本次申报评估的房屋建筑物主要为办公楼、1#厂房、2#厂房、炼钢厂房、精整厂房轧机厂房、仓库等,构筑物及其他辅助设施主要为厂区道路、厂区围墙、旋流井、浇柱坑等,管道和沟槽有工业循环水管网、天然气管网、厂区排水系统等。截止评估基准日,房屋结构、装修、设施设备等部分使用正常,构筑物、管道和沟槽维护状态一般;在用房屋建(构)筑物均能满足生产及办公需要。 本次申报评估的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽均系河冶科技股份有限公司通过自建方式取得。 (二)房屋建筑物主要结构 申报评估的主要建(构)筑物情况介绍如下: 1、办公楼: 该建筑于2011年5月建成,建筑结构为框架结构,建筑层数为6层,建筑面积为12163 平方米,截止评估基准日,尚未取得房屋所有权证,其所在土地已取得土地使用权证,土地使用权证号为藁国用(2008)第127号、藁国用(2009)第094号。 该建筑物为长方形建筑,6层建筑,单层层高约为3米,檐高约为18米。该建筑外 中京民信(北京)资产评估有限公司 -29- 墙装饰为刷涂料,内墙为刷漆,顶棚为吊顶局部抹灰,瓷砖地面,安装木门、玻璃门、铝合金窗。建筑内设有给排水设施、电气照明、中央空调设施,经现场勘查能够满足使用要求,无不均匀沉降现象。 2、1#厂房: 该建筑于2011年5月建成,建筑结构为钢结构,建筑层数为单层,建筑面积为34410 平方米,截止评估基准日,尚未取得房屋所有权证,其所在土地已取得土地使用权证,土地使用权证号为藁国用(2008)第127号、藁国用(2009)第094号。 该建筑物为长方形建筑,单层建筑,檐高约为20米,该建筑外墙为彩钢刷漆,内墙为 刷漆,顶部为钢排架,水泥地面局部刷地坪漆。建筑内设有给排水设施、电气照明,经现场勘查能够满足使用要求,无不均匀沉降现象。 3、420轧机厂房: 该建筑于2001年12月建成,建筑结构为砖混结构,建筑层数为单层,建筑面积为 3240平方米,截止评估基准日,尚未取得房屋所有权证,其所在土地为租赁土地,尚未 取得土地使用权证,有租赁合同。 该建筑物为长方形建筑,单层建筑,檐高约为8米。该建筑外墙涂料,内墙为抹灰, 顶部为瓦屋面、钢排架,水泥地面。建筑内设有给排水设施、电气照明,经现场勘查能够满足使用要求,无不均匀沉降现象。 (三)产权情况 本次申报评估的房屋建筑物123项均未办理房屋所有权证,对此,产权持有单位提 供了产权情况承诺函,承诺产权归其所有,不存在权属纠纷。 本次申报评估的房屋建筑物中有63项(详见明细表4-6-1-1#-63#)为本单位出资建 设,其所在土地为租赁的土地,土地使用权人为河北省金科冶金研究院有限责任公司,租赁期限为2016年5月1日至2016年12月31日,剩余土地使用年限为0.25年。对此被评估单位出具了相关说明:在土地租赁合同到期后,被评估单位不再续租该土地,其上的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽受环保等原因影响评估为0。有60项建筑物(详见明细表4-6-1-64#-123#)已取得土地使用权证,土地使用权证号为藁国用(2008)第127号、藁国用(2009)第094号。 截止评估基准日,未发现委估对象存在抵押、担保等他项权利。 本次申报评估的房屋建(构)筑物及其他辅助设施均为通过自建方式取得,账面值中包含建安工程费。 三、评估依据 (一)中华人民共和国国务院令第91号(1991年)《国有资产评估管理办法》; 中京民信(北京)资产评估有限公司 -30- (二)原国家国有资产管理局发布的《国有资产评估管理办法施行细则》(国资发[1992]第36号); (三)财政部2004年2月25日发布的《资产评估准则—基本准则》、《资产评估职 业道德准则—基本准则》(财企[2004]20号); (四)《资产评估准则—评估报告》、《资产评估准则—业务约定书》(中评协[2011]230号); (五)中国资产评估协会2007年11月28日发布的《资产评估准则—评估程序》、《资 产评估准则—工作底稿》、《资产评估准则—不动产》、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2007]189号); (六)中国注册会计师协会2003年1月28日发布的《注册资产评估师关注评估对象 法律权属指导意见》(会协[2003]18号); (七)《房地产估价规范》(建设部GB/T50291-2015); (八)建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》; (九)《最新资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社); (十)建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》; (十一)国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定的通知》(计价格[2002]10号); (十二)国家计委《招标代理服务收费管理暂行办法》(计价格[2002]1980号); (十三)国家发改委、建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知(发改价字[2007]670号); (十四)《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》(计价格[2002]125号); (十五)财政部《基本建设财务管理规定》(财建[2002]394号); (十六)《国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知》(计价格[1999]1283号); (十七)中国人民银行公布的评估基准日贷款利率; (十八)评估基准日近期建设工程造价信息; (十九)本公司掌握的房地产价格资料信息和实地调查的有关情况; (二十)被评估单位提供的房屋权属证明资料及评估人员掌握的其他资料。 四、评估程序 中京民信(北京)资产评估有限公司 -31- (一)核对原始资料 根据被评估单位提供的房屋建筑物评估明细表,对房屋建(构)筑物进行核对,对填写不符合评估要求之处与被评估单位有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以更正。 (二)市场调查 根据评估目的需要,评估人员到有关建设管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询,取得当地的各类房屋建(构)筑物建安工程造价指数和房屋重置成本的标准、政府政策性收费文件等资料。在调查的同时取得本地区主要建筑材料基准日市场价格。了解工程地质、施工时的变更签证、验收和房屋的历年使用、维修情况。 (三)现场勘察 对建筑物的现场勘察评估,遵循公正、客观、科学的原则,根据委托单位提供的建筑物资产评估明细表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、通风等设备情况,进行现场勘察核实,并结合现场了解建筑物的结构情况和各部位完损状况,逐项做现场记录。 评估人员对委托评估的房屋建筑物、构筑物进行详细的查看,除核对建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看:1、建筑物结构、装修、设施、配套使用情况;2、构筑物的结构形式、状况;3、管线的状况、架设方式、绝缘方式情况。 结构:为了判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性和合理性,为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否有开裂粉化以及粉化的严重程度。 装饰:由于每个建筑物的装修标准和内容不尽相同,不能一概而论。一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修,但无论是对何种形式的装修,查看的主要内容是看装修的面层有无脱落、开裂、损坏,另外还要查看装饰的新旧程度。 设备:水、电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求。 维护结构:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 (四)评定估算 对取得的评估资料及勘查结果,进行综合分析,对各项房屋建(构)筑物,分别进行评估测算,复核评估工作底稿,编写资产评估说明及评估明细表。 五、评估方法 根据本次评估的目的和资产特点,对房屋建筑物采用重置成本法进行评估。 中京民信(北京)资产评估有限公司 -32- 计算公式为:评估值=重置成本×综合成新率 1、重置成本的确定 重置成本=建安工程造价+前期费用及其他费用+资金成本 (1)房屋建安综合造价 由于委估房屋建筑物,被评估单位无法提供完整的工程结算资料和工程技术图纸资料。因此建安综合造价的求取主要采用标准单方造价调整法测算确定。 根据我们实地对委估房屋建筑结构特征的现场勘察,其建安综合造价的测算可参照与评估对象结构特征、建筑面(体)积、层数、层高和装修标准等相类似的石家庄市及附近城市市区同类典型工程的当期决算建安工程造价,进行标准单方造价调整差异因素测算求取。 典型工程源自石家庄市附近城市同类型典型工程案例以及石家庄市房屋重置成本标准。 对于评估项目与典型工程的差异因素调整系数主要参考“资产评估常用数据与参数手册。 (2)前期费用和其他费用:在按国家各部门(行业)规定取费的基础上,考虑当地特殊合理的相关费用。 前期费用及其它费用 序 费用名称 征收标准 取费基数 取费参考(文号) 号 1 建设单位管理费 1.31% 建安工程 关于印发《基本建设财务管理规定》的通知 量 财建[2002]394号 2 勘察设计费 2.98% 建安工程 国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计 量 收费管理规定》的通知.计价格(2002)10号 3 工程监理费 2.63% 建安工程 《建设工程监理与相关服务收费管理规定》 量 发改价格〔2007〕670号 国家发展计划委员会2000年第3号令、招 工程招投标代理 建安工程 标代理服务收费管理暂行办法(计价格 4 服务费 0.46% 量 [2002]1980号)、国家发展改革委员会办公 厅关于招标代理服务收费有关问题的通知 (发改办价格【2003】857号) 5 可行性研究费 0.34% 建安工程 招标代理服务收费管理暂行办法,计价格 量 [1999]1283号 建安工程 《国家计委国家环境保护总局关于规范环 6 环境影响评价费 0.04% 量 境影响咨询收费有关问题的通知》计价格 [2002]125号 合计 7.76% 9 墙体材料专项费 10元/平方 建筑面积 《新型墙体材料专项基金征收和使用管理 用 米 办法》(财综字[2007]77号) 合计 10元/平方 米 中京民信(北京)资产评估有限公司 -33- 注:根据《中华人民共和国国家发展和改革委员会令第31号》文,自2016年1月 1日起,废止包括工程勘察设计收费、造价咨询收费、工程监理收费、招投标代理收费 等部颁规范性文件。本次前期费用的选取,评估人员考察了被评估单位所在地区于评估基准日近期建设工程相关费用实际支出状况,参考了上述有关文件,根据企业的投资规模综合确定。 (3)资金成本:即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本,按合理工期内的贷款利率,资金均匀投入计算。其中合理工期按照《全国统一建筑安装工程工期定额》确定。贷款利率按照中国人民银行2015年10月24日公布施行的贷款利率水平确定:1年以内(含1年)4.35%、1至5年(含5年)4.75%、5年以上4.90%。资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×建设期×利率×1/2 2、综合成新率的确定 (1)对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率,其计算公式为: 综合成新率=勘察成新率×0.6+理论成新率×0.4 其中: 理论成新率=(耐用年限-已使用年限)/耐用年限×100% 现场勘察成新率:将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分九类。通过建(构)筑物造价中影响因素各占的比重,确定不同结构形式建筑各因素的标准分值,根据现场勘察际情况确定各分类评估分值,根据此分值确定现场勘察率。 (2)对于单价小、结构相对简单的建(构)筑物,采用使用年限法并根据具体情况进行修正后确定综合成新率,计算公式: 使用年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100% 六、评估结果 (一)评估结果 经评估,房屋建(构)筑物的评估结果见下表: 金额单位:人民币元 科目名称 账面值 评估价值 增值额 增值率% 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建(构)筑 323,613,451.02 248,402,607.55 335,769,703.00 261,685,107.00 12,156,251.98 13,282,499.45 3.76 5.35 物类合计 固定资产-房屋 264,926,522.86 202,647,043.08 269,274,908.00 211,283,788.00 4,348,385.14 8,636,744.92 1.64 4.26 建筑物 固定资产-构筑 物及其他附属设 39,659,897.08 31,751,996.51 41,198,347.00 33,115,810.00 1,538,449.92 1,363,813.49 3.88 4.30 施 固定资产-管道 19,027,031.08 14,003,567.96 25,296,448.00 17,285,509.00 6,269,416.92 3,281,941.04 32.95 23.44 和沟槽 中京民信(北京)资产评估有限公司 -34- (二)评估结论的增减值分析 本次评估价值较账面价值相比评估原值增值3.76%,评估净值增值5.35%。原值增值 原因为建筑人工价格上涨所致。净值评估增值最主要的原因是由于评估所用的经济耐用年限大于会计折旧所用的年限,造成评估净值增值。 七、特别事项说明 (一)本次委估房屋建筑物均尚未办理房屋所有权证,对此,产权持有单位提供了产权情况承诺函,承诺产权归其所有,不存在权属纠纷。 (二) 本次申报评估的房屋建筑物中有63项(详见明细表4-6-1-1#-63#)所在土 地为租赁的土地,其土地租赁权人为河北省金科冶金研究院有限责任公司,租赁期限为2016年5月1日至2016年12月31日,对此被评估单位出具了相关说明:在土地租赁合同到期后,被评估单位不再续租该土地,其上的房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、管道和沟槽皆归土地租赁权人河北省金科冶金研究院有限责任公司所有。 (三)本次评估价值仅为房屋建筑物的价值,不包含房屋分摊的土地价值,也未考虑可能相关的负债。 八、评估案例 案例一:办公楼(房屋建筑物明细表序号123) (一)评估对象概况 该建筑于2011年5月建成,建筑结构为框架结构,建筑面积为12163平方米, 该建筑物为长方形建筑,6层建筑,单层层高约为3米,檐高约为18米,该建筑外墙装 饰为刷涂料,内墙为刷漆,顶棚为吊顶局部抹灰,ag试玩免费,瓷砖地面,安装木门、玻璃门、铝合金窗。建筑内设有给排水设施、电气照明、中央空调设施,经现场勘查能够满足使用要求,无不均匀沉降现象。 (二)权属状况 截止评估基准日,该建筑物尚未取得房屋所有权证,其所在土地已取得土地使用权证,土地使用权证号为藁国用(2008)第127号、藁国用(2009)第094号。 截至评估基准日,该办公楼未发现存在抵押、担保等他项权利。 (三)计算重置成本 1、测算建筑安装综合造价 (1)由于产权持有单位无法提供工程结算资料,因此综合造价的确定采用类比法求取。本次选用的典型工程源自石家庄市及附近城市同类型典型工程案例。选用典型工程中京民信(北京)资产评估有限公司 -35- 与委估对象的使用功能、建筑结构、建筑面积、建筑层数、层高等技术特征类似,典型工程造价经修正后为1,823.94元/平方米,现将评估对象与选取典型工程的主体结构等重要建筑技术特征做比较(详见一览表): 项目 典型工程 评估对象 层数 5层 6层 檐高 15.9米 18.9米 结构类型 框架结构 框架结构 建筑面积(平方米) 4,377.72 12,163 基础 独立基础 独立基础 墙体 加气混凝土砌块 加气混凝土砌块 柱、梁、板 钢筋混凝土柱、钢混梁 钢筋混凝土柱、钢混梁 地面 瓷砖地面 瓷砖地面 主体部分 屋面 现浇,改性沥青防水卷材,聚 现浇,改性沥青防水卷材,聚 苯乙烯泡沫板保温 苯乙烯泡沫板保温 门窗 断桥铝合金门窗 玻璃门、木门、铝合金窗 天棚 抹灰 抹灰、吊顶 内墙 乳胶漆 乳胶漆 外墙 涂料 涂料 附属设备 电气照明,水卫 电气照明,水卫 (2)将典型工程与评估对象的主要技术参数对比调整修正,从而将典型工程的造价调整为估价对象的建安综合造价。参考《最新资产评估常用数据与参数手册》(机械工业出版社)中的有关参数进行调整,下表为比较修正系数一览表: 项目 典型工程 评估对象 技术参数 调整值 技术参数 调整值 层数 5层 99 6层 100 檐高 15.9米 97 18.9米 100 结构类型 框架结构 100 框架结构 100 建筑面积 4,377.72 101 12163 100 基础 独立基础 100 独立基础 100 墙体 加气混凝土砌块 100 加气混凝土砌块 100 柱、梁、板 钢筋混凝土柱、钢混梁 100 钢筋混凝土柱、钢混梁 100 地面 瓷砖地面 100 瓷砖地面 100 屋面 现浇,改性沥青防水卷材,聚苯 100 现浇,改性沥青防水卷 100 乙烯泡沫板保温 材,聚苯乙烯泡沫板保温 门窗 断桥铝合金门窗 101 玻璃门、木门、铝合金窗 100 天棚 抹灰 98 抹灰、吊顶 100 内墙 乳胶漆 100 乳胶漆 100 外墙 涂料 100 涂料 100 附属设备 电气照明,水卫 100 电气照明,水卫 100 经过以上系数修。

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